OPĆI UVJETI POSLOVANJA POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINA

Članak 1.
Opći uvjeti poslovanja

(1) Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretninama (u daljnjem tekstu: OUP) uređuje se poslovni odnos Posrednika u prometu nekretnina (dalje u tekstu: „Posrednik“) i fizičke ili pravne osobe (u daljnjem tekstu: „Nalogodavac“) koja sa Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: „Ugovor o posredovanju“ ili „Ugovor“).

(2) OUP su sastavni dio ugovora o posredovanju sklopljenim između Posrednika i Nalogodavca.

(3) Ako se odredbe pojedinačnog ugovora o posredovanju koji je sklopljen sa Nalogodavcem razlikuju od odredbi OUP, tada se primjenjuju odredbe pojedinačnog ugovora o posredovanju.

(4) Ovi OUP obvezuju Nalogodavca ako su mu bili poznati ili morali biti poznati u vrijeme sklapanja Ugovora.

(5) Za odnose između Posrednika i Nalogodavca koji nisu uređeni ovim OUP ili ugovorom o posredovanju, primjenjuju se odredbe važećeg Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obveznim odnosima.

Članak 2.
Definicije

Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih OUP imaju slijedeće značenje:

Posredovanje u prometu nekretnina su radnje Posrednika kojima se povezuje Nalogodavac s trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina (dalje: ugovor o posredovanju) obvezuje se Posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Ugovorom o posredovanju može se ugovoriti isključivo i neisključivo posredovanje.

Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.

Treća osoba je fizička ili pravna osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s Nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu. Trećom osobom se smatra i fizička i pravna osoba za koju se može utvrditi da je nedvojbeno povezana s osobom s kojom je posrednik povezao Nalogodavca (primjerice: povezano društvo, isti član društva, zakonski zastupnik ili stvarni vlasnik društva, krvno srodstvo u pravoj i pobočnoj liniji, tazbinsko srodstvo, bračna I izvanbračna zajednica I sl.).

Dodatne  usluge koje nisu obuhvaćene redovnim odnosno zakonom propisanim poslovima posredovanja iz članka 6. OUP izričito se ugovaraju. 

Članak 3.
Ugovor o posredovanju  

(1) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina se sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme te nije dopušteno obavljati poslove posredovanja bez sklopljenog ugovora. 

(2) Ako ugovorne strane ne ugovore trajanje Ugovora, smatra se da je sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci. Ugovor se može sporazumom stranaka više puta produžiti.

(3) Ugovor se smatra sklopljenim u pisanom obliku kada obje ugovorne strane potpišu istu ispravu ili svaka od strana potpiše primjerak isprave namijenjen drugoj strani odnosno ukoliko ugovorne strane razmjene potpisane isprave u PDF obliku. 
Zahtjev pisanog oblika ispunjen je i ako strane razmijene pisma (npr. ponude i/ili protuponude,  prihvat ponude, pismo namjere, davanje naloga Posredniku, e-mail komunikacija s Nalogodavcem iz koje je razvidno da su se ugovorne strane usuglasile o svim bitnim sastojcima posla te da Posrednik izvršava usluge posredovanja za predmetnu nekretninu itd.) ili se sporazume pomoću drugog sredstva koje omogućuje da se sa sigurnošću utvrde sadržaj i identitet davatelja izjave (npr. WhatsApp poruka).

(4)  Sastavni dio ugovora o posredovanju je važeći cjenik u trenutku sklapanja ugovora o posredovanju s naznačenim datumom i godinom, na temelju kojeg je ugovorena posrednička naknada.

Članak 4.
Neisključivo i isključivo posredovanje

(1) Ugovorom o isključivom posredovanju Nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika odnosno samostalno ili na drugi način zaobilazeći Posrednika obavljati radnje vezane za ugovoreno posredovanje a koja obveza mora biti izričito ugovorena („Isključivo posredovanje“). Na ugovor o isključivom posredovanju se na odgovarajući način primjenjuju ostale odredbe vezane za neisključivom posredovanje.

(2) Ukoliko je za vrijeme trajanja pravnih učinaka isključivog posredovanja Nalogodavac sklopio mimo Posrednika pravni posao samostalno u direktnim pregovorima s trećom osobom, preko drugog posrednika ili na drugi način, a za koji je isključivom Posredniku bio dan nalog za isključivo posredovanje, dužan je Posredniku u roku od 8 (osam) dana platiti ugovorenu posredničku naknadu uvećanu za pripadajući PDV te naknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.

(3) Prilikom zaključivanja ugovora o isključivome posredovanju Posrednik je dužan posebno upozoriti Nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.

(4) Ukoliko nije izričito ugovoreno isključivo posredovanje, smatra se da je ugovoreno neisključivo posredovanje („Neisključivo posredovanje“).  U slučaju neisključivog posredovanja, Posrednik ostvaruje pravo na posredničku naknadu u slučaju da Nalogodavac sklopi ugovor sa trećom osobom/vezano za Nekretninu sa kojom je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu.

Članak 5.
Dovođenje u vezu sa trećom osobom/Nekretninom

(1) Smatra se da je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu s trećom osobom / Nekretninom radi pregovaranja za sklapanje posredovanog posla, ako je omogućeno Nalogodavcu stupanje u vezu s trećom osobom  ili njegovim povezanim društvom ili osobom, a naročito ako je Posrednik:

a) Neposredno odveo ili uputio Nalogodavca ili treću osobu u razgledavanje predmetne Nekretnine odnosno na drugi način predstavio trećoj osobi Nekretninu (primjerice dostavom ponude, pisma namjere, brošure, memoranduma i sl.); ili

b) Organizirao susret između Nalogodavca i treće osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla; ili

c) Nalogodavcu priopćio lokaciju ili druge podatke o traženoj Nekretnini odnosno Nalogodavcu priopćio  podatke o trećoj osobi ili njenom povezanom društvu, osobi ili brendu; ili

d) Kada je Nalogodavac zaprimio od Posrednika ponudu ili e-mail sa podacima o Nekretnini ili njenom vlasniku odnosno o trećoj osobi ili njegovom povezanom društvu/drugom društvu treće osobe ili brandu koji je iskazao interes za sklapanje odnosnog pravnog posla za Nekretninu; ili

e) Predočio Nalogodavcu potpisanu potvrdu o razgledavanju (zapisnik o pregledu).

(2) U slučaju neisključivog posredovanja, ukoliko je Nalogodavac već upoznat sa nekretninama koje su mu ponuđene ili je već stupio u kontakt sa trećom osobom, obvezan je bez odgode o tome obavijestiti Posrednika na dokaziv način pisanim putem, putem elektroničke pošte (e-mail), faksom ili preporučenim pismom. U suprotnom će se smatrati da ga je Posrednik doveo u vezu sa Nekretninom odnosno trećom osobom.

(3) Posrednik ostvaruje pravo na Posredničku naknadu i ukoliko ga je Nalogodavac naknadno uveo u pregovore s trećom osobom ili u odnosu na Nekretninu odnosno davao mu naloge ili tražio  posredničke usluge kako bi Posrednik zastupao njegove interese.

Članak 6.
Obveze Posrednika

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje pružati redovne usluge posredovanja:

1. Nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla;
2. Upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične (usporedive) nekretnine;
3. Pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj Nekretnini;
4. Obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) Nekretnine na tržištu, oglasiti Nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje ne prelaze uobičajenu prezentaciju Nekretnine;
5. Omogućiti ili uskratiti razgled  Nekretnina sukladno interesima Nalogodavca i stručnoj procjeni Posrednika, postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka;
6. Čuvati osobne podatke Nalogodavca te po pisanome nalogu Nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o Nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom Nekretninom ili s poslom za koji posreduje;
7. Ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište;
8. Obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate;
9. Pro aktivan pristup prema trećim osobama koji posluju na području Republike Hrvatske;
10. Organiziranje i održavanje sastanaka s potencijalnim trećim osobama radi poticanja/povećanja interesa; 
11. Stvaranje pozitivne konkurencije kod trećih osoba; 
12. Prezentacija ispred trećih osoba općenito;
13. Prikupljanje i analiza ponuda; 
14. U slučaju potrebe, organiziranje potpisivanja Pisma namjere i/ili Obvezujućih uvjeta; 
15. Pravodobno informiranje Nalogodavca o svim okolnostima važnim za sklapanje pravnog posla koje su Posredniku poznate ili mu moraju biti poznate;
16. Suradnja s pružateljima pravnih usluga (odvjetnički i javnobilježnički uredi); 
17. Upoznavanje Nalogodavca s obvezama koje proizlaze iz propisa o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te provođenja mjera ograničavanja.

Članak 7.
Obveze Nalogodavca

(1) Ugovorom o posredovanju Nalogodavac se obvezuje da će osobito:

1. Obavijestiti Posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluga posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini a ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu ili lokacijsku informaciju o nekretnini koja je predmet posredovanja te dokaze o ispunjavanju obveza prema trećim osobama;

2. Dati Posredniku na uvid sve isprave koje dokazuju vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini e upozoriti na sve uknjižene i neuknjižene terete;

3. Omogućiti Posredniku i trećoj osobi razgledanje nekretnine;

4. obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o nekretnini, uključujući njezin opis i traženu cijenu

5. isplatiti posredniku posredničku naknadu

6. ako je izričito ugovoreno, naknaditi posredniku troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja

7. obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji je posrednik ovlašten, osobito o promjenama u vezi s vlasništvom na nekretnini

8. ako želi ostati nepoznat, nije obvezan otkriti svoj identitet trećoj osobi sve do sklapanja pravnog posla.

9. Obavijestiti Posrednika pismenim putem o svim promjenama vezanim uz posao za koji je ovlastio Posrednika;

10. Dostaviti Posredniku presliku sklopljenog predugovora ili ugovora koji je zaključen posredovanjem Posrednika (predugovor ili ugovor o kupoprodaji, ugovor o zakupu, ugovor o najmu i slično).

(2) Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik pronašao, a odredba ugovora o posredovanju kojom je drukčije ugovoreno je ništetna.

(3) Ako Nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, Posredniku odgovara za štetu i dužan je naknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

Članak 8.
Posrednička naknada (provizija)

(1) Posrednik je za svoj rad obvezan naplatiti Nalogodavcu naknadu (proviziju) u iznosu koji se određuje  ugovorom o posredovanju te je u skladu s važećim Cjenikom u vrijeme sklapanja tih ugovora o posredovanju.

(2) Obveznik plaćanja Posredničke naknade jest Nalogodavac s kojim je Posrednik sklopio ugovor o posredovanju. Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a da nije s Posrednikom sklopila ugovor o posredovanju.

(4) U slučaju prestanka ugovora o posredovanju, Posrednik ima pravo na naknadu  12 mjeseci od  dana prestanka ugovora o posredovanju, ukoliko Nalogodavac u navedenom roku sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica Posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.

Članak 9.
Posredovanje za obje strane

(1) Posrednik može u vezi s posredovanjem za istu Nekretninu naplatiti posredničku naknadu i zasebno ugovorene troškove od Nalogodavca i od treće osobe koja postaje Nalogodavac, pod uvjetom da je sa svakom stranom sklopio zaseban ugovor o posredovanju.

(2) Ako Posrednik za istu Nekretninu ima sklopljen ugovor o posredovanju s dva nalogodavca te je u tim ugovorima ugovoreno da posredničku naknadu plaćaju oba Nalogodavca, ukupan iznos posredničke naknade naplaćene od oba Nalogodavca za istu Nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određene važećim Cjenikom u vrijeme sklapanja tih ugovora o posredovanju.

(3) Ako Posrednik za istu Nekretninu ima sklopljen ugovor o posredovanju s dva Nalogodavca te je u tim ugovorima ugovoreno da posredničku naknadu plaća samo jedan Nalogodavac, Posrednik može toj ugovornoj strani naplatiti Posredničku naknadu isključivo do najviše polovice iznosa Posredničke naknade određene važećim Cjenikom u vrijeme sklapanja tog Ugovora o posredovanju.

(4) Posrednik je dužan prije sklapanja Ugovora o posredovanju pisanim putem upoznati Nalogodavca s visinom pojedinačnih posredničkih naknada i njihovim ukupnim iznosom.

Članak 10.
Troškovi

(1) ) Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku učinjene troškove za koje je bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac plaća 

(2) Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu zasebnih troškova za izvršenje posredovanja i zatražiti da mu se unaprijed odobre sredstva za određene izdatke za troškove. 

(3) Troškovi dodatnih usluga koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem mogu se naplatiti u visini stvarnih troškova, ako je to posebno ugovoreno s Nalogodavcem.

(4) Ukoliko Nalogodavac prije isteka ugovorenog roka jednostrano raskine ugovor, dužan je u roku od 7 (sedam) dana Posredniku nadoknaditi sve troškove posredovanja koji su nastali do raskida ugovora ukoliko je  ugovorom o posredovanju tako izričito određeno.

(5) Ako Nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, Posredniku odgovara za štetu i dužan je naknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene Posredničke naknade za posredovani posao.

Članak 11.
Plaćanja

(1) PDV će se obračunati na iznos ugovorene Posredničke naknade, troškova i svih drugih plaćanja kako je ugovoreno ugovorom o posredovanju u skladu sa poreznim propisima koji su na snazi u trenutku izdavanja fakture.

(2) U slučaju zakašnjenja u  plaćanju Posrednik je ovlašten zaračunati zakonsku zateznu kamatu koja počinje teći od dana dospijeća.

Članak 12.
Prestanak Ugovora o posredovanju

(1) Ugovor o posredovanju prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od Ugovornih strana, ukoliko je takva mogućnost predviđena Ugovorom.

(2) U slučaju ugovorene mogućnosti jednostranog otkaza Ugovora o posredovanju, a da otkazni rok nije izričito određen samim Ugovorom, otkazni rok iznosi 30 (trideset) dana od dana primitka otkaza koji je poslan preporučenom pošiljkom sa povratnicom.

Članak 13.
Oglašavanje

(1) Posrednik je obvezan prilikom oglašavanja u sredstvima javnoga priopćavanja, drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama Posrednika ili na drugim mjestima na kojima je dopušteno oglašavanje u svezi s Nekretninom koja je predmet poslovanja objaviti svoju tvrtku i adresu sjedišta tvrtke, kao i adrese svojih poslovnica odnosno objaviti poveznicu koja će sadržavati adrese poslovnica.

(2) Oglašavanje Nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog Ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine.

Članak 14.
Razgled nekretnine

(1) Posrednik koji na temelju ugovora o posredovanju s Nalogodavcem oglašava nekretninu na tržištu ne smije uvjetovati razgledavanje te Nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju.

(3) Potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine ne smatra se ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati odredbe kojima se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.

Članak 15.
Završne odredbe

(1) Na poslovni odnos Posrednika i Nalogodavca se primjenjuje pravo Republike Hrvatske.

(2) Sve sporove koji mogu proizaći iz poslovnog odnosa, Ugovorne će strane nastojati riješiti sporazumno, a u suprotnom ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog suda u Zagrebu.

(3) Posrednik će objaviti ove Opće uvjete poslovanja  na web stranici Posrednika te ih istaknuti na vidljivom i dostupnom mjestu u poslovnim prostorima.

(4) Stupanjem na snagu ovih Općih uvjeta poslovanja posrednika u prometu nekretninama prestaje važiti prethodna verzija od 2. siječnja 2023. godine.

U Zagrebu, 7. srpnja 2026. godine

PERIS d.o.o. za savjetovanje i usluge
Nenad Peris, direktor